父亲去世，房子还在母亲名下，母亲想把房子卖掉换小一点的——结果不动产登记中心不给办。这类情况非常普遍。父母一方去世房产如何继承，关键是两步：先析产、再继承。顺序搞错，合同都可能白签。
先说结论：先分一半给配偶，再分遗产
| 步骤 | 内容 |
|---|---|
| ① 析产 | 属于夫妻共同财产的，房产的 1/2 归在世配偶个人所有，不是遗产 |
| ② 定遗产 | 剩下的 1/2 才是去世一方的遗产 |
| ③ 继承 | 由在世配偶 + 全部子女（含非婚生、养子女、有扶养关系的继子女）+ 在世的父母共同继承，一般均等 |
| ④ 过户 | 办理继承登记（继承权公证或法院判决书），明确各人份额 |
| ⑤ 处置 | 全体共有人协商一致后出售、赠与或再分割 |
夫妻共同财产中，一半归配偶，另一半为被继承人遗产。继承开始后遗产属于全体继承人共同共有；处分共有房产须经全体共有人同意（或经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外）。因此，父母一方去世后，在世配偶无权单独出售整套房产。
第一步：先确认是不是夫妻共同财产
- 婚后购买：无论登记在谁名下，原则上属夫妻共同财产 → 先析产再继承。
- 一方婚前购买、婚后共同还贷：房屋本身属婚前个人财产，但共同还贷部分及对应增值属共同财产，需要补偿。
- 婚后由一方父母全款出资、登记在该方名下：按赠与处理，属该方个人财产，全部作为遗产。
- 房改房、单位分房：看购买时间与出资来源，可能需要调取当年的购房合同、工龄折算材料。
很多人以为"房产证上写的是我妈的名字，我妈就能自己卖"——这是错的。登记在配偶名下但属于共同财产的，去世一方的那一半仍要按继承处理。不动产登记机构在办理过户时，会要求提供继承权公证书或生效法律文书，光有房产证办不了过户。
第二步：分割的三种方式
折价补偿
一人取得房屋，按评估价向其他人支付对应份额的折价款。最常用，适合房子不宜拆分的城市住宅。
变价分割
共同出售，按份额分配价款。适合继承人都不想要房的情况。
实物分割
只在房屋可分（如带独立院落的平房）时适用。
协商不成的，可以向法院起诉请求分割遗产。法院会考虑房屋是否适宜实物分割、当事人的居住需求、份额比例等因素作出判决。
裁判规则遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时需依法为该继承人留下必要份额；但该遗产不适宜作实物分割的，对该必要份额可以采用给付折价款的方式处理。
给你的启示房子分不动的，法院不会硬切——折价款是标准解法。这也意味着主张份额的一方可以先要钱、不要房；而想保住房子的一方，就要准备好按评估价向其他人付钱。
裁判规则存在部分法定继承人未参与法定继承公证的，应当认定该法定继承公证对被遗漏人不发生效力。
给你的启示办继承登记前，把继承人名单列全（再婚配偶、继子女、代位继承的孙辈、非婚生子女都算）。漏掉一个人，公证书对那个人就不生效，已经过户的房子也可能被要求重新分割。
第三步：想卖房，正确的操作顺序
- 先办继承权公证或取得法院判决书，明确每位继承人的份额
- 到不动产登记中心办理继承转移登记，把共有人登记清楚
- 全体共有人签署一致的出售意见；有未成年人的，需其法定代理人代为签署且不得损害其利益
- 对外签订买卖合同时，所有共有人共同签署；只由部分共有人签署的，合同效力会受影响
- 收房款后按份额分配，或按事先书面约定处理
常见问题
子女中有人不同意卖房，其他人能强行卖吗？
不能单方强行出售。共有人对共有物的处分需协商一致，实践中若一人不同意，其他共有人只能起诉请求分割，由法院判决折价或变价。擅自处分可能构成侵权，受让人是否善意取得另需单独判断。
母亲去世前的存款、理财怎么处理？
与房产同理：先确认是否夫妻共同财产并析产，属于遗产的部分由全体继承人共同取得。银行存款取出通常需要继承权公证或法院文书，单凭密码取款的，事后其他继承人可以主张返还相应份额。
房子还有贷款怎么办？
遗产包括财产权利也包括财产义务。继承人要在继承遗产价值范围内承担剩余贷款的清偿责任，或与银行协商变更借款人、继续还款。放弃继承的，可以不承担。
继承房产要不要交税、要花多少钱？
法定继承免征契税和个人所得税；办理继承权公证通常按房产价值比例收费（各地标准不同，一般为 1% 左右，有上限）；不动产登记只收登记费。具体金额建议先到当地公证处与登记中心询价。