约定年底交房，等到第二年春天还是一片工地——延期交房是购房者最常撞上的违约。能做什么？先催告拿违约金，严重的直接解约退房；很多购房者不知道的是：退房时按揭贷款也能一并解除，别自己一个人扛贷款。步骤往下看。
先说结论：两档打法
| 程度 | 打法 | 能拿到什么 |
|---|---|---|
| 轻度延期（几个月内） | 催告 + 主张违约金 | 按合同日万分比计算的违约金 |
| 严重延期/确定烂尾 | 解除合同退房 | 首付款、已还贷款 + 违约金 + 资金占用利息 |
开发商未按约定期限交房构成违约，购房者可按合同约定主张违约金；经催告后三个月内仍未交房，或合同约定解除条件成就的，可以解除商品房买卖合同。合同解除后，商品房担保贷款合同也一并解除，已还贷款本息由开发商返还——贷款风险不能转嫁给购房者。
第一步：把违约证据先钉死
- 购房合同原件：重点核对交房日期、违约金条款、解除条款
- 催告记录：向开发商发书面《催告函》（EMS，面单备注"交房催告"）
- 现场证据：工地照片、停工迹象、其他业主的沟通记录
- 付款凭证：首付款发票、银行按揭还款流水（退房时退款基数的依据）
第二步：轻度延期——催告 + 违约金
书面催告
限期交房并声明保留违约金请求权，函件留底。
计算违约金
按合同约定的日万分之几 × 逾期天数 × 已付款；约定过低的（明显低于实际损失），可主张按租金损失等实际损失调整。
收房时别忘对账
违约金可与开发商抵扣物业费等结算，抵扣协议要书面留存。
第三步：严重延期——解除合同退房
核对解除条件
合同约定"逾期交房超过 X 日可解除"的，条件成就即可行使；没有约定的，经催告后三个月仍不能交房的，法定解除权成立。
发出解除通知
书面通知开发商，自通知到达时合同解除——解除权要在知道解除事由后及时行使，别拖过除斥期间（一般为一年）。
一并解除贷款合同
起诉时把银行列为第三人，主张商品房买卖合同与担保贷款合同一并解除。
诉请清单
返还首付款及利息 + 返还已还贷款本息（由开发商直接还给银行和你的还款账户）+ 违约金 + 赔偿损失。
裁判规则开发商不能交房致使商品房买卖合同解除的，商品房担保贷款合同一并解除，尚未归还的贷款由开发商负责偿还，已还款项由开发商向购房者和银行返还，贷款风险不由购房者承担。
给你的启示房子拿不到，按揭也不用你继续扛：买卖合同与贷款合同"双解除"后，开发商负责把银行的贷款和你的首付款都吐出来——别独自断供毁征信，走法律程序把风险还给违约方。
常见问题
开发商说"疫情不可抗力"延期，能免违约金吗？
部分时段、可量化的管控影响可酌情减免，但"一免到底"不成立：疫情解除后长期停工拖延的部分照样算违约。要求开发商举证停工与管控的对应关系，笼统拿"不可抗力"当挡箭牌的不予认可。
违约金约定是日万分之一，太低了怎么办？
可以主张按实际损失调整：同地段同类房屋的租金损失是常用参照。举证损失高于约定违约金的，法院可予调增。
退房后开发商没钱退怎么办？
起诉同时申请财产保全，查封开发商名下未售房源和账户；烂尾项目关注购房人债权在破产/重整程序中的顺位——已支付全款的购房人权利受特殊保护，别错过申报期限。